İş Kulesi / Ofis Arzı – Ankara
İstanbul’da görmeye alışık olduğumuz iş kuleleri Ankara’nın çevresini sarmaya başladı ve tüm hızıyla devam ediyor. Şıklığı ön planda tutan tasarımlar ile özellikle yabancı yatırımcıların dikkatini çekiyor. Gerek satın alma gerekse kiralama yoluna yöneliyorlar ve her ikisi de arz eden firma için avantaj oluşturuyor. Bir yerde yabancı firmaların ofisinin bulunuyor olması oraya ayrı bir çekicilik getiriyor.
İş kulesi – ofis arzı beraberinde yemek sektörüne de ivme kazandırmak da ve birçok İstanbul markasını Ankara’ya getirmektedir. Her geçen gün tabiri caizse dip dibe açılan restoranların hepsinde görülen yoğunlukta şaşırtmamalı.
İstanbul’a taşınması düşünülen birçok kurumun Ankara’da kalıcı olması, devlet dairelerinin yeni ve şık ofis kulelerinde kiracı olması inşaat firmalarının iştahını kabartmaya devam ediyor. Bireysel yatırımcılar için en düşündürücü ve risk faktörü olan iyi kiracı bulma olgusu artık inşaat aşamasında müteahhit firmanın kiracı bulması ile çözüme kavuşuyor.
İnşaat firmalarının satışı kolaylaştırıcı olarak gördüğü satış öncesi kiralama yöntemi son derece başarılı bir pazarlama yöntemi. Bireysel yatırımcıların kiralama yoluna giderken profesyonel destekten yoksun olması bu boşluğun daha inşaat aşamasında üretici firma tarafından profesyonel destek ile çözüme kavuşuyor olması arza olan talebi arttırıyor.
Ankara artık İstanbul yoğunluğundan ve yüksek maliyetinden kaçanların ikinci adresi olarak önemini koruyor. Devlet dairelerinin merkezi olması, ulaşım kolaylığı hem ofis hem konaklama maliyetlerinin İstanbul’a nazaran daha düşük seviyelerde olması bu kalemlere ayrılan yönetim giderlerini de düşürüyor.
Ankara için kimilerinin yorumu fiyatların yüksek olduğu ve ofis arz – talep dengesinin birbirine çok yakın olduğu şeklindedir. Ben buna katılmıyorum. Henüz Ankara’da ofis arzı mevcut talep ve gelecek taleplere göre yeterli seviyede değildir.
Talep nelerden, hangi kalemlerden oluşmaktadır ve muhtemel talepler nelerdir?
- Talep önceliğini Yabancı yatırımcılar oluşturmaktadır. (kiralama – satın alma olarak ikiye ayrılıyor)
- Bireysel yatırımlar bunu izlemektedir.
- Mevcut ofisini değiştirmek isteyen, ofisine sığamayan hizmet sektöründe faaliyet gösteren ve danışmanlık hizmeti veren firmalardan gelen talepler devam ediyor.
- Yakın zamanda muhtemel ve olması gereken taleplerin başında ise kurumsallık adımını henüz atmamış ve ihracat yapan üretici firmaların yönetim ofislerini henüz üretim bandının bulunduğu fabrika binasının dışına taşımamış olanlardan geliyor. Bu başlık için bizim için önemli dolayısı ile daha açıklayıcı olmak gerekirse;
Yoğun ihracat yapan birçok Ankara merkezli firmanın yönetim ofisi halen fabrika binasının içinde bulunmaktadır. Genelde aile şirketi tarzında yönetilen firmalar olduğundan misafirlerini fabrika binasında ağırlamaktan ve bak bu fabrika benim demekten de büyük haz duymaktadırlar. Oysa ki günümüz uluslararası ticaret formatında artık yönetim ofisleri üretim yapılan yerden bağımsız daha şık ve şirketin kalitesini yansıtan iş kulelerinde bulunmaktadır. Yurt dışından gelen misafirler ile tüm toplantılar bu ofislerde gerçekleştirilir ve akabinde üretim yapılan fabrika binaları için güzel bir gezi hazırlanır. İşte bu karşıda muhteşem bir etki bırakır.
Ankara’da mevcut ofis fiyatları hemen hemen yukarıda bahsettiğim tarzda firmaların satın alacağı ya da kiralayacağı seviyede bulunuyorken ellerini çabuk tutmaları gerekmektedir.
- Diğer bir talep ise 3’ncü olarak belirttiğim ve daha açıklayıcı olmak için detaya girmek istediğim danışmanlık hizmeti veren serbest meslek erbabı ya da şirketlerden oluşmaktadır. Mali Müşavirler, Avukatlar, Mimarlar, İç mimarlar, Sigortacılar ve benzeri iş kollarındaki hizmet ticareti yapanlardan gelmektedir. Artık birçok profesyonel hukuk ofisi, mali müşavirlik ofisi ve diğer ofisler ya bağımsız kendilerine ait binada ya da şık ve gösterişli ofiste konumlanmaktadır. Yine de bu rakam bütünle karşılaştırıldığında %5 seviyesine dahi ulaşmamıştır. Halen eski binalarda adres değişmesin diye hizmetlerini devam ettirmektedirler.
Fiyatların balon olduğu şeklindeki ileri görüşten uzak olan yorumları destekten yoksun olduğu için dikkate almıyor ve yeni yapılacak ofislerinde takipçisi ve talepçilerinin hazır olarak beklediğini (fiyat ya da ulaşım kolaylığı gibi birkaç temel özelliğin karşılaştırılması için) göz ardı edilmemesi gerektiğine dikkat çekiyorum.
Parantez içinde ki bir husus ise birkaç projenin beklenen doluluğa henüz ulaşmadığını gerek konum gerekse fiyat açısından (tok satıcı denilen tabir bu olsa gerek) avantajlı olmadığından dolayı kaynaklandığını ancak buna rağmen kısa sürede alıcı bulacağını belirtebilirim.
Tekrar belirmek gerekirse Ankara İstanbul’dan kaçanların ilk durağıdır. Bunu göz önünde bulundurup elinizi çabuk tutun demekte fayda var.
